Cómo Logré un 9,2% Anualizado en 5 años con 1 Inmueble
Os Cuento Una de Mis Experiencias Invirtiendo en Inmuebles
¡Hola a todos inversores! Hoy quiero compartir una de las decisiones financieras que he tomado estos años por lo que respecta invertir en inmuebles.
Mi experiencia no solo me ha dejado beneficios, sino también lecciones que espero que os sirvan de guía.
En este post, os contaré cómo logré una rentabilidad anualizada del 9,2% en cinco años con una sola propiedad como ejemplo práctico y qué factores deben considerarse al invertir en bienes raíces.
El Comienzo de la Aventura
En diciembre de 2018, decidí invertir en un piso que me costó un total de 65.703 euros. Aquí está el desglose de los costos iniciales:
Importe Piso: 42.000 euros
Impuestos: 4.231 euros
Obra y otros: 19.500 euros
Total aproximado: 65.700 euros
Os dejo una imagen del antes y después:
Alquilé la propiedad por primera vez en diciembre de 2018 a 550 euros mensuales hasta finales de 2023.
Total Ingresos por Alquiler: 31.633 euros aproximadamente.
La Venta del Piso
En 2023, vendí la propiedad por 86.700 euros. Sin embargo, las ganancias de la venta tuvieron que ser ajustadas por comisiones e impuestos:
Comisiones inmobiliarias: 4.200 euros
Impuestos sobre la ganancia patrimonial: 7.200 euros
Plusvalía: 1.360 euros
Valor de Venta Real: = 73.900 euros
Beneficio Total de la Inversión
Sumando las ganancias de la venta y los ingresos por alquiler, obtuve un beneficio total de:
Beneficio Total: 73.900 euros (venta) + 31.633,33 euros (alquiler) = 105.533 euros
Calculando la Rentabilidad Anualizada (CAGR)
Para calcular la rentabilidad anualizada (CAGR), utilizamos la siguiente fórmula como ya sabéis:
En mi caso:
Valor Final: 105.533 euros
Valor Inicial: 65.700 euros
Número de Años: 4,67
CAGR ≈ 10,68%
No obstante durante estos 5 años, he tenido que realizar algunas reparaciones y algún que otro imprevisto por lo que el precio de compra fue algo superior, reduciendo la rentabilidad anualizada al 9,2%.
Todo este ejemplo lo pongo a modo didáctico para aquellos que estén pensando en invertir en alguna propiedad, no obstante, en 2024 no encontramos las mismas oportunidades que en 2018.
Personalmente, se me es bastante díficil encontrar una propiedad por debajo de los 80.000 euros que esté minimamente bien (2 habitaciones).
Es por ello que os dejo algunos factores que se deben tener en cuenta cuando invertimos en Real Estate.
Factores a Tener en Cuenta Antes de Comprar
Invertir en inmuebles puede ser una excelente manera de generar ingresos pasivos y obtener apreciación de capital. Sin embargo, hay varios factores a considerar para maximizar tus beneficios:
Investigación de Mercado: Conocer el mercado y la ubicación es crucial. Un buen análisis te ayudará a identificar propiedades con alto potencial de apreciación. Visita la zona, incluso ve a los bares de la zona y pregunta a los vecinos como se vive, etc. Una persona que ha vivido allí durante 20 años tiene mucha más información que tú buscando por internet.
Costes Iniciales: Incluye todos los costes, desde la compra hasta las renovaciones. No subestimes los gastos iniciales y deja un margen para los imprevistos, porque siempre los hay (al menos, el 10%).
Ingresos por Alquiler: Asegúrate de que los ingresos por alquiler sean suficientes para cubrir los costes operativos y generar flujo de caja positivo.
Impuestos y Comisiones: Considera todos los impuestos y comisiones que se aplicarán en la compra, alquiler y venta de la propiedad (plusvalía, ganancia patrimonial, ITP, registro, etc.).
Mantenimiento y Renovaciones: Mantén la propiedad en buen estado para que los inquilinos quieran quedarse y perdure la relación.
No hace falta que ajustes el IPC cada año, yo no lo hice, por eso mantuve los mismos inquilinos todo el período. Se trata de establecer una relación de largo plazo para que tus ingresos pasivos no se vean interrumpidos.
Apalancamiento: En mi caso disponía del capital, y no utilicé deuda pero no quiere decir que sea la mejor opción. De hecho, pedir deuda a largo plazo a un bajo tipo de interés (y contra más años mejor), es lo mejor económicamente hablando.
¿Incluirías algún otro? ¿Cuál?